评论员文章

不久前，义乌嘉美金街开街，引发媒体广泛关注。在招商火热推进的同时，嘉美金街商铺也开始对外销售。很多人可能会问，义乌商铺类型这么多，买嘉美金街到底划不划算？

要彻底搞清楚这个问题，还得从商铺投资的底层逻辑开始说起。

Part1

商铺投资，真正秘诀是啥

如果你问一个稍懂投资的人：商铺投资的关键因素是什么，大多数人的回答只有两个字：地段。

这实际上揭示了商铺投资必须参考的一个重要指标：人流。没有人流，就没有商流，没有商流就没有钱流。离开需求，一切复杂的盈利公式都无从计算，由租金和房价组成的商铺综合收益不可能水涨船高。

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但值得进一步思考的是，时至今日，将地段论绝对化，又是不符合实际的。原因主要有以下三点：

首先，决定商铺人气的因素早已包括但不限于地段。在某些商铺类型中，地段甚至不是影响人流最大的因素。

举几个例子。很多城市的万达广场，并非地处市中心，但其中不少商铺的人气并不亚于市中心沿街商铺；义乌国际商贸城一个饰品批发店面的租金，可能远远超过东吴都会杭州延安路上的一个同样大小的店面；电子商务普及后，一家开在市中心的服装店，生意可能不如一个普通的卖同类服装的天猫店。

其次，商铺投资回报率是左右投资行为的公式。这个公式是：商铺回报率 = （商铺年净收入 ÷ 商铺投资成本）×100%。很显然，地段绝佳的商铺，价格也如“高山仰止”，投资成本越高，资金占有成本越高，银行总利息越高，收益率越低，因此高价商铺未必是聪明的商铺投资人的首选。

再次，商铺与业态的匹配度也决定其价值。比如旧村改造的“底商”，这在其他城市可能没有多少收益，但在义乌，由于小商品专业街和电商的崛起，地下室可做仓库、铺面可做商品展示、附近最好有个物流园区的旧村改造“底商”反而租金很高。

综合分析之下，可以得出结论，商铺投资的秘诀，其实应该是四个字：商业模式。不管这种商业模式是实体的还是虚拟的，是自发形成的还是谋划运营的。当然，其背后还包括与商业模式相匹配的地理位置、周边配套、业态布局、规模效应、运营方式等。

只举两个例子进一步说明——

义乌人曾经缔造过商铺投资的神话。20多年前，中国义乌国际商贸城一期商铺仅数千元一个，如今很多商铺已上涨至数百万元一个。那么，这仅仅是地段的胜利吗？事实上，小商品专业市场商铺的价值飞跃，得益于2000年中国加入WTO，中国小商品对外贸易大幅跃升背景下，专业市场这一适应发展大势的高效商业模式的成功。

曾经在各大城市掀起商铺投资热的万达广场也是如此。它的成功，得益于居民财富积累后形成的消费升级，而高端综合百货商场这一商业模式满足了消费升级的需要。

Part2

社区底商，运营如何创新

商铺的类型大体言之可以分为四类：社区底商、商业综合体商铺、专业市场商铺、商业街商铺等。

商业综合体和专业市场商铺、商业街有一个共同点，他们大多三权分立（产权、经营权、收益权），依靠强大商业运营团队创造商铺价值。社区底商则拥有自主产权，可以自主出租，虽灵活性较强，但也存在严重依赖自然访客，业态分布也常不够协调，租户流动性较大等缺点。

事实上，通过将多业权社区商铺统一运营，合理规划、扬长避短，是提振社区底商价值的一大法门。这样的案例数不胜数，比如义乌各大专业街就是通过专业团队的统一运营实现价值增值的。很多人听过《成都》这首歌，其中有句歌词：“走到玉林路的尽头，坐在小酒馆的门口”。这里的玉林路，就是多业权底商成功运营的典范。这条道路，短短770米的街道两旁，汇聚160多家店铺，如今已成为网红街，人流如织。

从这个角度看嘉美金街，其未来实现价值跃升的路径已十分明确。嘉美金街是商城嘉美广场的沿街商铺，沿雪峰西路南侧排布，是北苑核心商圈正街商铺，其周边有印悦城（原世纪联华）、黄杨梅灯饰建材专业街、仿真花专业市场、望道金街等商业配套。其商铺要租得好，关键看定位，看如何填补区域商业空白，如何合理布局业态，与周边各大商业配套协调发展。

区位鸟瞰图

为实现这一目标，嘉美金街的做法是引入知名商业地产招商运营管理品牌机构——金街商管。这家公司已累计运营超40个、超百万方商业项目，拥有3000多家品牌资源。包括义乌明城广场、中福广场、糖萌乐园教育广场、栖梦里跨境电商产业园等。

针对嘉美金街项目，他们定位清晰，就是引入完善区域商业、休闲娱乐、教育、金融、高端会所等配套的商家，目前已有多个金融教育机构、休闲娱乐品牌签约入驻。这一定位是准确的，嘉美金街对面是雪峰公园、现代花园、东方国际村，背面是黄杨梅小区，西侧是各类工厂及产业园。显然，这里缺乏高端商务配套。

嘉美金街将多业权商铺与专业商业运营团队结合，是丰富北苑商圈业态的创新之举。对于商铺投资者来说，其直接效应是保障了未来十年的商铺租金收益。随着各类品牌的入驻，商业氛围逐渐形成，商铺价值也将水涨船高。

Part3

嘉美金街，投资价值分析

理解了嘉美金街未来价值跃升的路径，也就是社区底商商业模式创新后，再来看嘉美金街是否值得投资的其他指标。

首先是人流。从北苑整体人口导入情况看，按第七次人口普查数据，2010年~2020年，北苑人口增长率高达86.27%，增速位居金华全域榜首，在全省也实属少见，其总人口位居义乌各乡镇街道第二位（超24万人）。

从嘉美金街点位人流看，最重要的三个方面，一是紧邻嘉美金街南侧的黄杨梅小学，目前其学生为1240人，待9月新校区投入使用后，将新增360个学位，也就是说，加上老师、家长，每日自然人流四五千人没有问题。二是嘉美金街所在的商城嘉美广场，有业主500多户，小区每日人流约2000人，三是嘉美金街南侧的黄杨梅各大专业街和小区住户，其整体人流很难测算，但数以万计并非虚言。

由此看，无论是区域人口增长，还是点位人流之密集，皆能满足嘉美金街入驻品牌的发展需要。

其次是便利性和驻留度。嘉美金街紧邻主干道雪峰西路，是链接城西各大产业功能区块和北苑商圈的黄金节点，交通便捷，且黄杨梅小区特色商业发达，停车位紧张，而嘉美金街门口规划有一定数量的停车位，正好带来较强的驻留性。

再次是朝向和布局。从朝向上看，嘉美金街店铺正门朝北，避免强烈光照，有效营运时间更长。从临街性看，嘉美金街不仅面向雪峰西路，且小区为开放式，金街与南侧黄杨梅小区链接的通道较多，按“金角银边草肚皮”的商铺投资逻辑，其位置较好的商铺相比其他同类项目更多。此外，其商铺的可拓展性较强，空间合理，门头较高，可满足高端商业的入驻需要。

最后来看投资回报。嘉美金街目前起价仅2.1万元/平方米，而嘉美广场的住宅价格已在4万元/平方米左右，商铺单价追平房价是趋势，因此仍有上涨空间。

上文说到，商铺的投资价值由租金和房价组成。从租金看，嘉美金街由金街商管品牌统一运营，采取购铺返租模式，10年托管，买铺立收两年租金，一年回收三年租金，前三年回报率为9%。纵观义乌市中心商铺，回报率高于3%的并不多见。更何况，随着嘉美金街各商业业态的入驻，未来回报率将稳步提升。

有人可能会问，回报率能持续稳定吗？可以从两个方面来理解这个问题，一是按金街商管目前的业态定位，商铺的承租方多为金融教育机构、休闲娱乐品牌等，其特点是装修投入大，租约稳定，配套功能强，引流稳定；二是由于嘉美金街“金角银边”商铺较多，商铺好租，运营成本可控，为能维持金街持续运营。

去年以来，由于住宅市场投资回报不断回落，商铺投资在义乌掀起风潮。近期，各大金融机构普遍将存款利率小调，五年期存款利率已普遍低于3%，以推动宏观经济稳定和融资需求的满足。

综合观之，回报率较高的嘉美金街的确值得购买！

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